Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre : quelle stratégie choisir ?

C’est généralement la solution la plus simple à appréhender.
En vendant votre logement en premier, vous connaissez le montant dont vous disposerez pour votre prochain achat. Vous pouvez ainsi définir votre budget avec davantage de précision et avancer dans votre recherche sans avoir à gérer deux opérations immobilières en parallèle.
L’autre avantage est financier : une fois la vente réalisée, vous n’avez plus à supporter les charges liées à votre ancien logement et vous connaissez exactement votre capacité à financer le suivant.
Le principal inconvénient est le calendrier. Il faut parfois accepter une période de transition entre les deux logements, en passant temporairement par une location ou une autre solution d’hébergement.
Cette situation peut être contraignante, mais elle permet aussi de prendre le temps de choisir son nouveau logement sans avoir la pression d’une double opération à financer.

Dans certaines situations, attendre la vente de son logement n’est pas forcément souhaitable. Vous pouvez avoir trouvé le bien qui correspond parfaitement à votre projet et ne pas vouloir le laisser passer.
C’est notamment dans ce contexte que le prêt relais peut être envisagé.
Le principe est de permettre à la banque de financer une partie de votre nouvelle acquisition en attendant la vente de votre logement actuel. Une fois celui-ci vendu, le produit de la vente permet de rembourser le prêt relais.
Cette solution offre donc davantage de souplesse dans le calendrier, mais elle nécessite d’avoir un dossier financier compatible avec ce type de financement.
Elle implique également de bien anticiper la valeur et le délai de vente du logement actuel. Une estimation trop optimiste peut avoir des conséquences importantes, puisque le montant attendu de la vente entre directement dans l’équilibre financier de l’opération.
Avant de s’engager, il est donc essentiel de faire le point avec sa banque ou son courtier et de disposer d’une vision réaliste du montant auquel le bien pourra être vendu.

La situation est différente lorsque vous avez besoin de vendre votre logement actuel pour pouvoir financer l’achat du suivant.
Dans ce cas, on parle de vente en cascade.
Le principe est de faire s’enchaîner les deux opérations : la vente de votre logement permet de financer l’acquisition du nouveau.
Pour que ce mécanisme soit réellement sécurisé, votre propre bien doit généralement être déjà sous compromis de vente. Il ne suffit donc pas d’avoir simplement mis son logement sur le marché ou d’avoir trouvé un acquéreur potentiel.
Le calendrier entre les deux transactions doit ensuite être organisé avec précision. Les dates de signature, les délais liés au financement et les différentes conditions suspensives doivent être compatibles afin que les opérations puissent s’enchaîner dans de bonnes conditions.
La vente en cascade demande donc une véritable coordination entre les vendeurs, les acquéreurs, les agences, les banques et les notaires.
Elle peut être particulièrement intéressante lorsqu’elle permet d’éviter une période de transition entre les deux logements, mais elle suppose que la première vente soit suffisamment avancée.

Il n’y a pas de solution idéale pour tout le monde. Le choix dépend principalement de votre situation financière, de votre projet et du calendrier dans lequel vous souhaitez réaliser votre achat.

Vendre avant d’acheter reste la solution la plus sécurisante. Vous connaissez le montant dont vous disposez pour votre nouvelle acquisition et vous évitez de cumuler deux logements ou deux financements. En contrepartie, il faut parfois accepter une période de transition entre les deux logements.

Acheter avant de vendre peut être envisagé lorsque votre situation financière permet de mettre en place un prêt relais. Cette solution vous donne davantage de liberté dans votre recherche, mais elle suppose d’anticiper précisément le financement de l’opération et la vente de votre logement actuel.

Enfin, la vente en cascade répond à une situation bien particulière : vous avez besoin de vendre votre logement actuel pour financer votre nouvel achat. Votre bien doit alors être suffisamment avancé dans son processus de vente, généralement avec un compromis déjà signé, afin de pouvoir organiser l’enchaînement des deux opérations.
Dans les trois cas, le financement et le calendrier sont donc les premiers éléments à regarder avant de vous engager dans un nouveau projet.

Le prix de vente de votre logement n’est pas le seul élément à prendre en compte.

Il faut également regarder le montant du crédit restant à rembourser, les éventuels frais liés à la vente, votre apport disponible, votre capacité d’emprunt et le délai dans lequel votre logement peut raisonnablement être vendu.

Le calendrier est lui aussi essentiel. Une vente qui prend plusieurs mois n’aura évidemment pas les mêmes conséquences sur votre projet qu’une vente réalisée en quelques semaines.

C’est pourquoi il est intéressant de définir votre stratégie dès le début du projet, plutôt que d’attendre d’avoir trouvé le nouveau logement pour vous poser ces questions.